(TNTT>) Ngày 24-9-2009, Tổng cục Thuế ban hành công văn số 3929/TCT-TNCN hướng dẫn việc thu thuế thu nhập cá nhân đối với những trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn hưởng quyền mua căn hộ, nền nhà được quy định tại Thông tư 161/2009 của Bộ Tài chính (có hiệu lực từ ngày 26-9-2009). Những vấn đề cốt lõi trong công văn 3929 được LS Đoàn Trí Phồn phân tích như sau:
Khoản 4, điều 3 của Thông tư 161 quy định: “…Trường hợp cá nhân góp vốn với các tổ chức, cá nhân xây dựng nhà để hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng lại chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác phần vốn và quyền mua nền nhà, căn hộ thì thực hiện kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản…”.
Công văn 3929/TCT-TNCN được ban hành chỉ 2 ngày trước thời điểm Thông tư 161/2009 có hiệu lực, là thời điểm cận kề để các cơ quan thuế triển khai thực hiện thu thuế thu nhập cá nhân đối với các giao dịch về hợp đồng góp vốn mua căn hộ, nền nhà. Công văn 3929/2009 đã hướng dẫn cụ thể việc tính và thu thuế.
Cách thức khai và nộp thuế
Những quy định trên cho thấy rằng công văn đã quy định linh động việc khai và nộp thuế. Tùy theo từng trường hợp cụ thể, người nộp thuế có thể lựa chọn mức nộp có lợi và thuận tiện nhất cho mình. Về thủ tục: Người nộp thuế liên hệ Chi cục thuế địa phương để khai tờ khai thuế thu nhập cá nhân dành cho cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (biểu mẫu số 11/KK-TNCN ban hành theo thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27-3-2009). Cùng với tờ khai, người nộp thuế nộp kèm theo các tài liệu liên quan để làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân như: Hợp đồng góp vốn, hợp đồng chuyển quyền mua căn hộ, nền nhà; các chứng từ thanh toán tiền và các hóa đơn, chứng từ các chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng. Khi đã nộp đủ hồ sơ, cơ quan thuế sẽ tính toán và thông báo cho người nộp thuế biết mức thuế phải nộp. |
Theo đó, đối với các trường hợp chứng minh được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế. Các chi phí có liên quan bao gồm chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động chuyển nhượng có chứng từ, hóa đơn; các loại phí, lệ phí theo pháp luật quy định. Ngoài ra còn có các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp căn hộ, nền nhà có liên quan đến việc chuyển nhượng.
Công văn 3929 còn đề cập đến trường hợp những cá nhân có hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng để mua căn hộ, nền nhà thực tế dùng tiền vay để góp vốn hoặc nộp tiền mua mà có chứng từ trả lãi tiền vay phù hợp thì khi xác định thu nhập chịu thuế, khoản trả lãi tiền vay tương ứng với phần vốn thực tế đã góp cũng được xác định là chi phí hợp lý.
Cụ thể cách tính: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng rồi nhân với 25%. Giá vốn là giá được ghi trên hợp đồng góp vốn hưởng quyền mua nhà, mua căn hộ đã ký kết; giá chuyển nhượng là giá được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng của người mua mới.
Trường hợp việc chuyển nhượng không chứng minh được giá vốn và các chi phí phát sinh hợp lý; giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá thị trường hoặc giá do UBND cấp tỉnh quy định; hợp đồng gốc đã được chuyển nhượng qua nhiều chủ và đã làm thủ tục chuyển nhượng trước ngày 26-9-2009 nhưng không xác định được giá vốn của ngưới đứng tên trên hợp đồng hiện tại thì việc tính thuế sẽ áp dụng thuế suất 2% tính trên giá trị chuyển nhượng của hợp đồng. Tại thời điểm chuyển nhượng, giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì cơ quan thuế ấn định giá trị chuyển nhượng để tính thuế. Việc xác định giá đất và giá trị nhà sẽ áp dụng theo bảng giá đất và bảng giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định.
Lưu ý, Thông tư số 161/2009/TT- Bộ Tài chính có hiệu lực thi hành từ ngày 26-9-2009. Các giao dịch về hợp đồng góp vốn mua căn hộ, nền đất đã làm thủ tục chuyển tên với các tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản trước ngày 26-9-2009 thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
